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房款未收回被要求协助变卖房屋,开发商该何去何从 ?

作者:卢盛宽 邹志强 发布于:2016/12/19 13:56:40 点击量:

 

【案情简介】
2013年5月23日,正在为如何收回售房款而发愁之际,赣州市某房地产开发公司(以下简称“开发公司”)却收到了一份来自法院的《协助执行通知书》,该通知书要求协助变卖自己开发的一栋房屋,并将变卖的价款(含增值部分)移交法院用于清偿另案的债务。开发公司觉得很委屈,这是为什么呢?
原来,开发公司与该案被告郭某于2011年4月9日签订了《商品房买卖合同》,合同约定付款方式为分期付款,最后付款日期是2011年12月30日。合同签订后,郭某交付了一部分价款,此后郭某又以个人及家庭财产为他人的债务做担保。由于郭某未再支付其余120多万元购房款,开发公司为此分别于2012年1月9日、2012年2月8日向其发函催款,截止2012年3月13日,郭某还有购房款差额126万元和逾期付款滞纳金20000余元未支付。而恰巧销售的这套房屋就是要求变卖的那一套。自己的债权还没有得到清偿,法院又要求将该房屋变卖,并将变卖价款悉数移交法院,难怪开发公司会觉得委屈。
【争议焦点】
笔者以为,本案存在以下几个问题值得探讨:
1、从开发公司的角度来讲,其能否根据《合同法》第94条规定的法定解除权或第93条规定的约定解除权要求解除与郭某的《房屋买卖合同》、支付违约金等费用呢?
2、郭某为他人担保而产生的债务是否优先于其本人应当对开发公司所负的债务受清偿?
3、开发公司能否依据《民事诉讼法》第56条第三款的规定作为第三人行使撤销之诉?
【案情评析】
一、根据 《商品房买卖合同司法解释》第十五条之规定,根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本条是有关法定解除情形下合同解除期限的规定,但对于约定解除的情形,特别是在当事人未催告的情形下合同解除的期限,法律并没有做出相应规定。
本案郭某并未按约定支付购房款,开发公司采取了电话、发函、登报等多种催告方式催款,但郭某一直未结清剩余的购房款。基于郭某目前的情况,开发公司完全有理由认为其没有支付剩余购房款和违约金的能力,如果继续履行合同,开发公司作为债权人的利益会将会受到严重损害,开发公司该如何维护自己的合法权益呢?回归案情,笔者以为开发公司可以通过自力救济和法律救济两种维权方式维护自己的合法权益。从自力救济的角度出发,由于本案的房屋所有权并未转移登记,购房人郭某仅仅是签订了购房合同,却未取得该房屋的产权,换句话说,本案房屋的产权仍在开发公司,根据物权优先于债权的法理原则,开发公司完全可以以物权人的身份行使自力救济权。
从法律救济角度分析,对于合同解除权的问题,本案商品房买卖合同中约定购买人逾期付款超过30天,出卖人就有权解除合同。本案房屋约定于2012年12月31日交付,由于郭某直到2012年12月31日都未完全履行出资义务,已经构成严重违约,开发公司有权在诉讼时效内依法解除合同,并追究郭某的违约责任。
二、依担保法法理可知,担保债权优先于普通债权受偿。本案中被告郭某只是担保人,其以自己尚未取得所有权而仅是认购的房屋为他人提供担保,该担保物无法办理抵押登记,故郭某的担保本质上还是其本人作为连带保证人的“人保”,而不是其认购房屋所作的“物保”。因而郭某承担保证责任的债务是普通债务,并不优先于其本人应当对开发公司承担的债务受清偿。
三、《民事诉讼法》第56条第三款规定,第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。
由此,我们知道第三人撤销之诉的适用条件有:1、因不能归责于本人的事由未参加诉讼;2、有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的内容有错误;3、损害第三人的民事权益;4、自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该法律文书的人民法院提起诉讼。本案中,作为权利上的睡眠者的开发公司,没有确切的证据和理由来说明判决的内容存在错误,提起第三人撤销之诉并不完全具备条件。
【解决方案】
通过上面的分析,对于开发公司而言,自力救济和法律救济相结合是一个不错的解决方案。具体操作是:
首先,使用法律救济,本案开发公司先对法院的执行裁定书、协助执行通知书提出异议或者合理的抗辩,让法院全面了解案件事实,撤销该执行裁定。如果法院不予采纳开发公司提出的执行异议,开发公司可以以法院裁定内容有误、损害了自身合法权益为由通过申请第三人撤销之诉来解决该纠纷。
其次,再使用自力救济的方式进一步维护合法权益。开发公司可以及时解除与郭某的购房合同,并协助法院将郭某已付的购房款在支付完开发公司的违约金等费用后再用于清偿郭某对外所负债务,若有不足,则仍应当由郭某自身承担清偿责任。
此外,为更有效防范类似案件发生,开发商还应当依据《合同法》第一百三十四条之规定,当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人。作为开发公司,如果购房者没有采用抵押贷款或其他担保方式而仅仅采用分期付款的方式来支付购房款,此时最好与所有权保留制度并用。这样既可以将房屋很快地销售出去,回笼资金,又可以将无法收回购房款的风险降到最低,从而避免类似情形再次发生。



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